王健林:万达为什么做轻资产 房地产高利润时代已过

来源:京华时报 2015-04-24 09:51

按照万达的目标,在未来5年内,万达将把现有的7000万平米销售物业完全转化为轻资产项目,万达商业地产将完全去房地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于酒店管理公司。同时,5年后,万达广场的开业数量也将由重资产模式下240-250个,翻番达到400-500个。

4月15日,万达集团董事长王健林在深交所发表“万达的轻资产模式”主题演讲时,披露了万达的新目标,这也是王健林首次完整地公开阐述万达的轻资产模式。

5年后将没有重资产项目

万达正在试图通过轻资产的途径,为自己挖一条更宽更深的“护城河”。

万达为什么要做轻资产?王健林表示,房地产高利润时代已经过去,重资产模式虽然还能发展,但难度在加大,要快速扩大规模,就要转型轻资产。

今年年初,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司4家机构投资240亿元共同建设约20座万达广场。万达对外表示,这标志着万达商业地产轻资产模式正式启动,万达将走上轻重并举的道路。

“投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,所产生的租金收益,万达与投资方按一定比例分成。这种全新模式,万达去年开始研发,现在已开始运行。”王健林说。由于万达广场从选址到开业的建设周期是3年左右,所以今年开业的万达广场还全部是重资产,但是明年计划开业的50个万达广场里,超过20个是轻资产,2017年以后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产。5年以后,万达广场将不再有重资产项目。

重点发展中小城市

轻资产模式将带来一系列好处。

在区域的选择上,由于重资产主要看房价,销售利润高才能投资,所以难以进入三四线城市发展,但轻资产模式不需关心房价,只要城区人口够多,租金回报比合适就可以做。在这样的背景下,万达可以进入大量三四线城市。

相对于一二线城市天价的土地、已经过热的市场,三四线城市土地价格相对便宜,现在去还能选到中心地段。按照万达的经验,一个四五十万人口的三四线城市,完全能承载一个大型万达广场,而且这里消费者的忠诚度往往更高。“三四线城市房价租金有那么高吗?”王健林说,这种普遍的质疑是对不动产的不理解。不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低,而是租金回报比,一个项目每年收取的租金,扣除各种税费后,除以项目投资来看回报率高低。从租金回报比看,一二线城市可能不如三四线城市项目,因为地价更贵、投资更大。

轻资产快速扩大规模,还能产生边际效应。以万达院线来说,它的影城多数开在万达广场里,万达广场发展速度快,院线发展速度就快;万达正在做的宝贝王,如果按照万达广场的发展速度,很快就能成为全球最大的儿童娱乐企业;另外,万达广场数量扩大,还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。

管理模式的改变

“万达商业地产转向轻资产,不是大家想象的那样忽然华丽转身,而是一步步做出来的”,王健林透露,从标准模块、信息化的商业管理到建立融资管道,万达已经折腾了一年多。

轻资产首先要建立标准模块。重资产模式下,万达考核地方公司主要看利润,到各地发展主要看房价,而轻资产的考核目标主要看成本和租金。因此现在的轻资产项目做不做从过去由发展部门牵头,变成由商业管理公司决定,需要建立一套各地租金的测算模型。

万达工程管理和商业管理模式也进行重大改革,分别推出了省时省力高效的“交钥匙工程”和高度的信息化智能管理平台。

万达做轻资产,钱从哪来?王健林表示,除了外部的基金、保险等机构投资者,万达正在建立内部融资管道。万达成立自己的电子商务公司、收购了快钱支付公司,这两家公司都在做全新的理财产品,采用众筹方式为万达广场融资。至于退出机制,万达想好了两种方法:资本化或卖掉,万达的理财产品就是准REITS,即使届时不做REITS,5年后广场成熟了,租金比较高,也会卖个好价钱。5年后,万达商业地产轻资产将实现两个战略目标:一是开业400个至500个万达广场,二是净利润的三分之二要来自租赁收入。返回宿州365淘房网>>

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